下一个深圳湾在哪里？

过去20多年，深圳买房的一个核心秘诀就是：

【资料图】

抓住一个全新片区强势崛起的机会，提前低位买入，然后坐享政府规划+产业升级+人口涌入所带来的巨大财富效应。

时间来到2023年，深圳楼市似乎又站在了新一轮周期的起点：

未来几年房价会怎么走？

深圳楼市还有机会吗？

如何寻找下一个深圳湾？

为了回答上面这些重要问题，我们将于本周五下午2点在深圳举办一场内部讲座，目前已仅剩约20个免费名额。

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编辑：闷油瓶

两年前，黑龙江鹤岗成为中国“最不值钱房子”的代名词。

这里房价贱如葱，几万一套房，成了无数想要躺平的年轻人，向往的诗与远方。

放眼环广州都市圈，其实也有很多比增城便宜，比从化宜居的“小鹤岗”。

一套两房30万；全款17万拿下电梯楼；40万买品牌房企花园小区。

对于很多人而言，不用大老远跑去黑龙江，也不用回老家，就地就能有选择。

但在淘房君看来，这些因低房价而出圈的广州“小鹤岗”，不仅围剿了炒房客，也套住了闻讯而来的刚需族...

广清交界

从大热的1万出头

到现在的5000不到

因为清远是广州唯一与非湾城市直接联系的城市，这里房价低廉，通勤便利，故而吸引了许多房企在两地交界打造超级大盘。

尤其2017年，靠着长隆、广清城轨、距离价差三张大饼，广清交界火得一塌糊涂，均价一下从不足5千迈入8字头，同比大涨70%+。

那会刚好是广州限购严打时期，没有房票的广漂们，自然将目光投入不限购的清远。

据合富辉煌统计，2018年1-6月清远项目成交客户中，58%为广州客户，甚至出现“每10分钟卖出1套房”的全民狂欢，楼巴一车车地把广州客往里送。

现在呢，打开绿中介一搜，广清交界的“必看好房”（性价比高的笋盘），大幅割肉的情况随处可见。

阳光100阿尔勒，当年开盘直冲1万/平，到现在二手单价5000不到，32万就能买一套68平单位。

恒大银湖城，开发商生怕你说他偏，把190多栋楼宇盖在广清高速的出入口旁，就为了方便通勤两地。

18年前后，此盘一度卖上过1.2万/平，想想在GDP总量不到2000亿的三四线城市边缘地段，都能跟增城部分区域battle一番了。

近几年来，其二手成交单价从8k→7k→6k→5k，呈滑水式下落，而且出手周期普遍较长，不等个一年半载基本都卖不出去。

谈到广清交界的大盘，又怎么不能cue一下佳兆业城市广场。

19年项目营销中心开放时，还邀请了古天乐站台，号称上演了一场5千人的盛大集会。

这种百万方大城的全能体量，连古sir都忍不住称赞：“清远最出名嘅咪系佳兆业城市广场咯”，他最后有没有买不得而知，但据传当天认筹客户就超500套...

后来在市场分化的2021年，原本卖1万+的该盘曾推出过3000/平的特价单位，都已经不能用腰斩来形容。

再到后来，甚至陷入延期交付、施工暂停的状态中...

前有看中长隆蜂拥而至的炒房团，现在孩子都大了，“清远长隆预计明年开园”和”贾跃亭下周回国”一样，成为人生错觉之一。

后有奔着城轨通勤的广清候鸟，但实际操作起来，从清城站到体育西单程路程起码3小时，时至今日大家才发现：

语言的迷惑性和人的想象力，究竟有多大。

现在，广清交界的几大神盘厮杀激烈，挂牌量惊人，好多二手房十年都卖不出去，且价格一个比一个卷，即便和很多老家四五线城市相比也低得多。

三水、高明

进入滞涨阴跌时期

除了北部的清远，西边的三水、高明也把触角伸向了广州客。

2016-2018年这段时间，由于广佛肇轻轨通车、广州房价涨得又快又急，隔壁三水高明也跟着喝汤吃肉。

“首付10万买广州西”、“不限购”、“1/5广州价”......十多辆来自广州的大巴停在营销中心门口的场面，并不鲜见。

大批广州客的涌入，一度将房价搞到“转眼涨一千”，到2018年都有盘开始触碰1.4万/平的高位了，而随后便进入滞涨时代，并渐渐阴跌。

比如高明明城的恒大山湖郡，18年在售均价7800元/平，如今二手市场报价不到6字头，并且90天内0成交。

即便是高明版“珠江新城”，也扛不住行情下行带来的影响。

片区内入住率较高的翡翠西江，19年最贵卖过1.2万/平，现在价格从6字头起，大多是7字头。

最当地中介告诉我们，她前几年带看的业主买了翡翠西江，当时均价大致9000元+/平，目前已入住，但均价已经阴跌至7000元/平左右。

“业主的心放得很宽，因为他是用来自住的，不太在意价格涨跌，再说了，这边这几年的价格就是这样的了……”

但如果对于外地刚需客来说，心境可能就完全不同了。

网上有位博主18年在中介忽悠下买入了三水，她工作在广州，由于距离太远只能一边在广州租房子一边供着三水的“空屋”，现在降价也卖不出去，感慨自己悔恨终生。

然而，残酷的现实是，市场买涨不买跌，越是降价，越不容易卖出去。

最近3个月，三水保利御江南，放盘819套，成交12套；高明恒大山湖郡0成交；高明翡翠西江卖了1套。

为什么跌？

这些广州版“鹤岗”能不能入

清远、三水和高明等地的大撤场，为何表现得如此强烈？

房地产短期看政策，中期看土地，长期看人口，而这些地方几乎都“三不沾”。

因为它们处于城市边沿地区，自然政策优待少，而远郊最不缺的就是土地，往往这边没卖完那里又搞新开发，一直处于供过于求的状态，加上人口增速放缓甚至净流出。

当潮水褪去时，这类地方是最容易躺枪受伤的板块。

远郊置业，需要考量整个区域的发展周期，如果没有大的基建和配套兑现，没有产业人流涌入产生羊群效应，那么你买到的，大概率是不适合居住、流动性很差的房子，未来想出手都难。

规划谁都会说，但今时不同往日，连广州很多地段都自身难保，就不要对抱着大腿吃肉喝汤有过高期待了，因为分分钟都给你打折扣。

比如曾经大肆宣传的清远长隆，建了8年连影子都还没见着，现在总投资比当初缩水了2/3；贯通广清两地的城轨，站点不合理、班次少、上座率低，在很多朋友看来就是个笑话。

无论房价多友好，除了本地客户或工作、生活所需，能接受距离的买入自住，投资就不要考虑了，通勤太远的打工人更不要考虑了......

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